W Polsce żyje ok 38 mln osób, z czego 9 mln to emeryci i renciści. Wraz ze starzeniem się społeczeństwa odsetek ten już wynoszący 23% będzie się zwiększał. Wg różnych szacunków w roku 2020 w Polsce będzie ok 11-12 mln emerytów i rencistów. Wielokrotnie ostrzegałem, że w niedalekiej przyszłości realna wysokość wypłacanych świadczeń ulegnie zmniejszeniu. W jakim stopniu przekonamy się za kilka lat. W sytuacji niewystarczających świadczeń, seniorzy będą zmuszeni poszukać dodatkowego dochodu i tu właśnie pojawiają się firmy oferujące dożywotnią rentę w zamian za przekazanie na własność nieruchomości.
Temat renty dożywotniej jak i odwróconej hipoteki był poruszany w mediach dwa lata temu kiedy to sejm zajmował się przygotowaniem odpowiedniej ustawy. Ostatecznie, sprawa nie została uregulowana do dziś więc banki czy instytucje finansowe nie mogą oferować produktu opartego na zasadach odwróconej hipoteki. Jest to oczywiście niekorzystne dla konsumentów / seniorów gdyż odpowiedni nadzór ze strony KNF byłby bardzo wskazany. Co więcej, konkurencja między instytucjami finansowymi oferującymi odwróconą hipotekę oraz przedsiębiorcami działającymi na zasadach renty dożywotniej poprawiłaby jakość świadczonych usług.
Na chwilę obecną jedynym rozwiązaniem, z którego mogą skorzystać seniorzy jest renta dożywotnia oparta o zasady kodeksu cywilnego. Ile firm tyle standardów umów lecz podstawowe zasady pozostają niezmienne:
Czytaj także: Stan współczesnej oświaty. Czy czas na radykalne zmiany?
Osoba starsza zazwyczaj powyżej 65 roku życia przepisuje na instytucję oferującą rentę dożywotnią mieszkanie własnościowe lub grunt. W zamian instytucja zobowiązuje się do wypłaty comiesięcznego świadczenia w określonej wysokości aż do śmierci seniora. Zważywszy, że bazujemy na K.C to postanowienia umowy mogą być sformułowane w bardzo różny sposób. Senior może otrzymywać świadczenie w określonej kwocie co pewien okres. Może także otrzymać awansem znaczącą kwotę w momencie podpisania umowy.
Od czego zależy wysokość renty?
1. Wartości nieruchomości.
Renta jest szacowana w taki sposób aby senior w postaci wypłat miesięcznych otrzymał od 30 do 50% obecnej wartości mieszkania. Wysokość ta od razu wzbudza poruszenie ale musimy zdać sobie sprawę, że fundusz zaczyna wypłaty z chwilą podpisania umowy i będzie to robił przez kilka czy kilkanaście lat. Dopiero po tym okresie będzie w stanie spieniężyć lokal, którego wartość przez lata ulegnie zmniejszeniu.
2. Wiek seniora.
Im starsza osoba tym wyższe świadczenie. Fundusze szacują na podstawie danych statystycznych jak długo dana osoba pożyje czyli jak długo fundusz będzie wypłacał środki. W Polsce kobiety średnio dożywają 81 roku życia, natomiast mężczyźni 72. Według różnych szacunków w najbliższych latach średnia długość życia ma wzrastać podobnie jak działo się to w ostatnich latach.
3. Płeć.
Ze względu na to, iż statystycznie kobiety żyją o 9 lat dłużej zupełnie inne będzie świadczenie dla mężczyzny w wielu 70 lat, który szacunkowo pożyje jeszcze 2 lata niż dla kobiety, której wg szacunków zostało 11 lat.
Przykłady:
a) 65-letnia kobieta w zamian za nieruchomość wartą obecnie 400 tys. będzie otrzymywać świadczenie w wysokości ok. 500 – 600 zł/ m-c. Dla porównania mężczyzna mógłby liczyć na świadczenie rzędu 800 zł.
b) przekazując mieszkanie warte 150 tys. świadczenie dla 70-letniej kobiety będzie wynosić ok 450 zł. Z kolei mężczyzna będzie otrzymywał świadczenie prawie trzykrotnie wyższe. Powód, szacowany czas wypłaty renty dla kobiety wyniesie 11 lat podczas gdy dla mężczyzny zaledwie 2 lata.
Pułapki
Biorąc pod uwagę, że umowa dożywotnej renty opiera się o zapisy kodeksu cywilnego, umowa może zawierać praktycznie każdy zapis ustalony pomiędzy funduszem a seniorem. Jest jednak kilka kluczowych zapisów, na które należy zwrócić uwagę:
1. Waloryzacja świadczenia co najmniej o wartość inflacji publikowanej przez GUS. Publikowana wartość jest zdecydowanie niższa od realnej inflacji co dokładnie opisywałem w artykule Jaką mamy realną inflację w Polsce . W ciągu ostatnich 15 lat wynagrodzenia w Polsce wzrosły o 200%, ceny benzyny o 202%, nieruchomości o 111%. Tymczasem inflacja wg GUS wyniosła jedynie 70%.
Renty dożywotnie szczególnie w przypadku kobiet wypłacane będą przez okres powyżej 10 lat. Pominięcie waloryzacji świadczenia chociażby o wskaźnik inflacji GUS będzie skutkować tym, że za kilka lat wartość renty może być niższa co najmniej o 50% w stosunku do obecnej wartości.
2. Zabezpieczenie prawa do lokalu. W dziale III Księgi Wieczystej powinien być zapis gwarantujący seniorowi dożywotnie prawo do korzystania z nieruchomości wygasające dopiero z chwilą jego śmierci.
3. Zabezpieczenie na wypadek bankructwa funduszu. W dziele IV KW należy ustanowić hipotekę umowną na rzecz seniora. Zapis ten praktycznie gwarantuje nam, że fundusz będzie wypłacał środki zgodnie z umową. Dodatkowym gwarantem wypłat jest klauzula 777 kpc, na podstawie której fundusz poddaje się egzekucji wprost z aktu. W przypadku zaległości w wypłatach sąd automatycznie nadaje klauzuli wykonalność i komornik może przystąpić do egzekucji środków należnych seniorowi.
Co najważniejsze, w przypadku bankructwa funduszu co nie jest wykluczone, stosunkowo łatwo senior mógłby odzyskać nieruchomość.
4. Od czasu podpisania umowy fundusz jest właścicielem nieruchomości. Przy ustalaniu wysokości renty dożywotniej koniecznie powinno się jasno określić czyim obowiązkiem jest regulowanie opłat związanych z utrzymaniem mieszkania tj. czynsz do wspólnoty mieszkaniowej czy spółdzielni, podatki od nieruchomości czy duże naprawy.
W przypadku braku jasnych zapisów może się okazać, że zamiast 500 zł renty senior otrzyma 250 zł gdyż zapisy umowy stanowią, iż fundusz będzie opłacał czynsz i podatki ze środków przeznaczonych na wypłatę renty (przykład z życia wzięty).
Alternatywy dla renty dożywotniej
Renta dożywotnia jest niewątpliwie ciekawym rozwiązaniem dla osób, które z jakiś przyczyn nie pozostawiają mieszkania dzieciom czy rodzinie tak jak to się zazwyczaj odbywa w Polsce.
Dla seniora, który jest skazany na głodową emeryturę dodatkowy zastrzyk w wysokości kilkuset złotych może znacznie poprawić komfort życia. Najważniejsze jednak jest prawne zabezpieczenie interesów seniora.
UOKiK skontrolował łącznie 37 wzorów umów, z czego zakwestionowano 17 z nich. Przeciwko dwóm przedsiębiorcom wszczęto postępowania w sprawie naruszenia zbiorowych interesów konsumentów.
Mimo, że na rynku funkcjonują firmy, które stosują się do wszystkich wskazań omówionych powyżej to z pewnością znajdą się takie, które będą żerować na niewiedzy czy naiwności osób starszych.
Moim zdaniem renta dożywotnia jest bardzo ciekawym rozwiązaniem dla osób starszych zwłaszcza w sytuacji zmian demograficznych w kraju. Obecnie mamy tendencję odpływu ludzi młodych w poszukiwaniu lepiej płatnej pracy. Być może za kilka lat gdy w Europie nasilą się sentymenty antyemigracyjne mniej osób zdecyduje się na szukanie pracy za granicą.
Najważniejszy jest zrozumienie faktu, że w najbliższej dekadzie liczba osób mieszających w Polsce ulegnie zmniejszeniu. Przy obecnej nadpodaży mieszkań może się okazać, że będziemy mieć mnóstwo pustostanów co wpłynie na spadek cen. Może nie będzie on tak drastyczny jak w przypadku miast na terenie dawnych Niemiec Wschodnich lecz demografia jest nieubłagana.
Wiele starszych osób z pewnych przyczyn wykluczy skorzystanie z renty dożywotniej. W takiej sytuacji może dobrym rozwiązaniem okazać się zamiana dużego mieszkania w centrum na dwa mniejsze na obrzeżach i wynajmem jednego z nich.
Alternatyw jest sporo. Najważniejsze jest jednak jak najszybsze zaplanowanie finansowania naszej emerytury.
Autor: Trader21
Blog Autora: independenttrader.pl
Fot. Christopher Walker / Commons Wikimedia
