Opłata adiacencka, ze względu na swoją uciążliwość spędza sen z powiek właścicielom nieruchomości. Ta forma daniny publicznej jest szczególnie uciążliwa ze względu na wysokość, którą gminy obliczają w oparciu o zamawiane przez siebie operaty szacunkowe. Istnieją jednak sposoby, aby skutecznie przeciwdziałać fiskalizmowi gminy. Aktywne i przemyślane postępowanie może uchronić nas przed znaczącą daniną publiczną. Specjaliści z nowego serwisu adiacencka.pl przedstawią najważniejsze kwestie związane z opłatą adiacencką.
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami nakłada na właścicieli nieruchomości obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z:
- jej podziałem geodezyjnym, na wniosek właściciela – opłata może wynosić do 30% różnicy wartości nieruchomości;
- wybudowaniem przez gminę urządzeń infrastruktury technicznej, czyli stworzenie możliwości podłączenia się lub korzystania z nich – w tym wypadku opłata wynosić może do 50% różnicy wartości nieruchomości.
Podstawowym warunkiem naliczenia opłaty jest obowiązywanie uchwały rady gminy o stawce opłaty adiacenckiej. Uchwała ta musi obowiązywać w dacie podziału nieruchomości lub instalacji urządzeń infrastruktury. Kolejnym etapem jest wykonanie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego – wyceni on wartość nieruchomości przed i po zmianach, które powodują naliczenie opłaty. Gdy ustali on różnicę w wartości, od tej różnicy, decyzją organu gminy, zostanie naliczona nam opłata. Operat jest ważny prze 12 miesięcy od sporządzenia. Oznacza to, że jeśli w tym terminie organ nie wyda decyzji, rzeczoznawca musi wykonać nowy operat lub stwierdzić aktualność już wykonanego operatu.
Dlaczego opłata ta jest postrzegana jako uciążliwa? Radca prawny Paweł Janicki z adiacencka.pl wyjaśnia, iż „dzieje się to z uwagi na fakt, iż niezależnie, czy właściciel sprzeda nieruchomość po podziale geodezyjnym, czy nie. Nie ma znaczenia także, czy faktycznie podłączy się do infrastruktury technicznej – trzeba się liczyć z naliczeniem bardzo wysokiej opłaty. Co ciekawe operaty szacunkowe zamawiane przez gminy zawsze wskazują znaczący wzrost wartości naszej nieruchomości, choćby nic się na niej nie zmieniło. Przez to sięganie do kieszeni obywateli, realizowane są cele fiskalne samorządu, często w sposób nieuprawniony.” Organ gminy ma 3 lata na obciążenie nas opłatą adiacencką. Oznacza to jednak, iż w tym terminie organ gminy ma obowiązek wydać decyzję we wskazanym wyżej terminie 3 lat:
- w przypadku podziału nieruchomości – decyzja o naliczeniu opłaty musi stać się ostateczna,
- w przypadku urządzeń infrastruktury – decyzja musi być wydana w I instancji,
Czy właściciel nieruchomości ma możliwość obrony przed tą daniną? Jak wskazuje prawnik Mateusz Leszczyński z adiacencka.pl „Aktywny udział w postępowaniu oraz podnoszenie trafnych zarzutów do operatu szacunkowego mogą doprowadzić do przedawnienia terminu w którym organ gminy ma obowiązek się zmieścić”. Po sporządzeniu operatu szacunkowego i wyjaśnieniu uwag właściciela nieruchomości, organ gminy wydaje decyzję ustalającą wysokość opłaty adiacenckiej. Od tej decyzji przysługuje odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego, a potem do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Całe to postępowanie wraz z postępowaniem odwoławczym, może doprowadzić do przedawnienia opłaty. Jeśli SKO utrzyma w mocy decyzję o wymierzeniu opłaty w mocy to sąd administracyjny może nadal ją uchylić. W tym wypadku organ gminy może nie zdążyć z wydaniem nowej decyzji w terminie 3 lat. Przypominamy, iż termin liczymy inaczej, w zależności od podstawy naliczenia opłaty, o czym wyżej wspomniano.
Jak pokazuje bogata praktyka serwisu adiacencka.pl, właścicielowi nieruchomości łatwiej uniknąć opłaty adiacenckiej naliczonej z tytułu podziału nieruchomości. W okresie 3 lat od daty, w której decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, organ musi ustalić opłatę decyzją ostateczną. Jeśli więc odwołamy się od decyzji do SKO, dopiero uprawomocnienie się rozstrzygnięcia SKO wyznacza moment ostateczności decyzji. Jeśli, w wyniku naszej skargi SKO uchyli decyzję organu, wtedy organ będzie musiał ponownie rozpoznać sprawę, a termin 3 lat nieprzerwanie biegnie.
Jeśli podstawą naliczenia opłaty adiacenckiej była instalacja urządzeń infrastruktury, sprawa jest nieco trudniejsza. Wystarczy, że organ wyda i doręczy decyzję w ciągu 3 lat. Tylko uchylenie decyzji przez SKO albo sąd administracyjny, na skutek odwołania powoduje, że organ musi zmieścić się w terminie 3 lat, co może doprowadzić do umorzenia postępowania na podstawie przedawnienia.
Powyższa analiza wskazuje więc na to, iż niezależnie od tytułu naliczenia opłaty adiacenckiej właściciel nieruchomości powinien poważnie rozważyć odwołanie się od decyzji, gdyż może to oznaczać uniknięcie opłaty, na skutek przedawnienia. Aby móc skutecznie się odwołać od decyzji przydatna będzie szeroka praktyka w przedmiotowej materii oraz znajomość aktualnego orzecznictwa. Warto również pamiętać, iż odwołanie musi być wyczerpująco i profesjonalnie przygotowane, dlatego też powierz prowadzenie sprawy profesjonalistom z serwisu adiacencka.pl. Pomogą oni znacząco obniżyć opłatę lub doprowadzić do podważenia decyzji gminy o jej wydaniu.
Zespół Adiacencka.pl:
Paweł Janicki – Radca Prawny
Mateusz Leszczyński – prawnik
Fot. pixabay.com
